專家分享一套簡易較保守房產投資模式 – 持有多年辛勤供房貸的自住房 ➡️用累積的房產淨值購買第一套高升值投資房➡️2-4年後再購買第二套投資房回報率是約接近5% 之後長期持有➡️幾年後現金流打平，大約16年後就有機會達到每週$3000的正現金流。—— 請問這個投資策略適用於哪種人？
這套策略一句話版本是：
「慢、穩、長、靠時間與槓桿滾動」。
所以它其實不是給所有人用的，而是很明確地適合某一型人。
一、這個策略「最適合」哪一種人？
1️⃣ 收入穩定、可預測的人
- 有固定薪資（雙薪更佳）
- 行業抗風險（醫療、教育、公務、工程、IT、成熟專業）
- 不靠佣金、不靠短期行情吃飯
👉 因為這套打法前 10–15 年都在「撐」
撐得住現金流，才等得到後面的甜頭。
2️⃣ 風險厭惡、心理耐壓值中等的人
- 看到房價不上漲、不焦躁
- 能接受「2–4 年什麼都沒發生」
- 不需要每天「賺到錢的感覺」
👉 如果你是那種：
「三年沒成果我會開始懷疑人生」
那這套會把你逼瘋。
3️⃣ 願意長期被銀行「綁住」的人
這點很重要，但很多人沒想清楚。
- 願意背 15–25 年高負債
- 不討厭房貸
- 把「負債」視為工具，而非壓力源
👉 這套策略的核心不是房子，是槓桿耐力。
4️⃣ 家庭型、責任型人格
老實說，這是一套非常家庭導向的打法：
- 有孩子或計畫有孩子
- 追求「穩定現金流」而非爆發性財富
- 把「未來自由」放在「當下享樂」之後
這不是創業者的策略，
是「想讓 50–60 歲好過一點」的人的策略。
二、這套策略「不太適合」誰？
❌ 1️⃣ 情緒起伏大、討厭等待的人
- 容易被別人翻倍、炒股暴富刺激
- 會不停懷疑「是不是買錯」
- 常想中途改策略
👉 半途改策略 = 這套玩法直接失效
❌ 2️⃣ 收入不穩或高度依賴市場行情的人
- 自營商、freelancer 初期
- 高波動行業
- 收入季節性強
這套策略怕斷現金流，
不是怕房價跌。
❌ 3️⃣ 想「快」的人
如果你的核心需求是：
「我想 5 年內財務自由」
那我要很直接地說一句：
這套不是給你用的。
三、為什麼很多「專家」愛推這套？
因為它有三個優點（站在專家立場）：
- 成功率高（只要你不亂來）
- 好解釋、好複製
- 對普通人友善
但代價只有一個：
👉 時間。
問：「這套策略最容易翻車的 3 個地方」
ChatGPT說：
翻車點一：把「房價成長」當成理所當然
常見錯誤想法
反正長期一定會漲
2–4 年後淨值就出來了
再買下一套就好
現實是什麼？
- 不是每一區都會在你需要的時間點上漲
- 有些區「漲」，但：
- 漲在土地評價
- 漲在重建潛力
→ 對你「再融資」幾乎沒幫助
真正翻車的瞬間
👉 你想用淨值撬第二套，結果銀行說：不夠。
房子沒跌，
但槓桿計畫直接斷鏈。
老手解法
- 買「銀行認可的成長」
（不是你覺得會漲，是估價師會給的） - 不把「2–4 年一定可再融資」寫死在計畫裡
要預留 Plan B 的時間彈性
翻車點二：低估了現金流「長期失血」的心理與現實成本
專家常講的版本
前期負現金流沒關係
長期一定會轉正
但他們沒講的是
- 這個「前期」可能是：
- 8 年
- 12 年
- 中間還夾著利率上升、空租、維修
真正翻車的不是數字，是人
很多人不是被算式打倒，
是被下面這些事拖垮：
- 家庭開支增加（孩子、學校、醫療）
- 其中一個收入短暫中斷
- 對「每週補貼房子」產生厭倦與怨氣
👉 最後不是賠錢賣，是「心累賣」。
老手解法
- 用「最保守利率 + 最差出租情境」測現金流
- 問自己一句很狠的話：
「如果這樣的失血我要撐 10 年，我願不願意？」 - 策略本身沒錯，錯在你以為自己比現實更耐撐
翻車點三：銀行政策一變，整條路線失效
這一點，九成新手完全沒意識到。
常見錯覺
只要房子有淨值，就能再買
我是長期持有，不怕政策
現實是
- 銀行：
- 可能突然提高 serviceability buffer
- 不再認某些租金比例
- 對「家庭支出」算法全面上調
- 你沒變，規則變了
👉 結果是：
- 資產在你名下
- 租金進你帳
- 但你「再也借不出錢」
這不是失敗，是被鎖死。
老手解法
- 不把「未來一定能再借」當前提
- 早期就保留：
- 現金緩衝
- 結構彈性（例如不同 lender、loan 結構）
- 接受一個事實：
房產投資風險最大的，不是市場，是銀行
最後一句很重要（給像你這樣的人）
這套策略真正適合的不是「膽大的人」，
而是：
願意承認自己撐不住最壞情境，
然後提前避開它的人。
它翻車，幾乎從來不是因為貪，
而是因為——
太相信「正常情況會一直持續」。
陳旭@perth 